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Sucessivos governos brasileiros, autoritários e democráticos, reiteraram a promessa de realizar o “sonho da casa própria” para a população de baixa renda.
Depois de quatro décadas, porém, a dura realidade é de um déficit habitacional da ordem de 7,6 milhões de residências, segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad), do IBGE, de 2007.
Quem atua profissionalmente há muitos anos no mercado imobiliário sabe que a adoção de uma política social de locações em nível nacional poderia ter contribuído decisivamente para preencher essa lacuna, com o eficiente concurso do setor privado. infelizmente, a tecnocracia governamental e as lideranças políticas bloquearam essa alternativa em razão de seu arraigado preconceito contra a produção de imóveis para alugar.
Na cabeça dessas autoridades, a locação gera concentração patrimonial, ainda que recente estudo do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Condomínios Residenciais e Comerciais do Rio de Janeiro (Secovi-Rio) aponte um índice de 1,3 imóvel por proprietário, nos 6 milhões de contratos formais em vigor, o que representa 13% das moradias existentes no Brasil.
Em miúdos: concentração inexistente. Mas é com base nessa percepção equivocada que o governo tributa imóveis de aluguel com alíquotas bem superiores àquelas incidentes sobre quaisquer investimentos financeiros.
Para que em 2009 se fortaleça a expectativa de se começar a reduzir em ritmo aceitável o déficit de moradias, há que se incorporar os investidores imobiliários como parceiros do esforço nacional de dotar as famílias brasileiras de habitações dignas a preços acessíveis.
A precondição cultural básica é, sem dúvida, a disseminação de uma atitude respeitosa em relação aos contratos de locação livremente celebrados por locadores e locatários, mesmo porque eles podem ser negociados quando surge desequilíbrio financeiro para qualquer uma das partes. Outros aspectos relevantes de uma autêntica política social de locações são a flexibilidade nas relações locatícias via destravamento judicial das ações; aumento do portfólio de garantias contratuais, por meio da celeridade judicial e da segurança jurídica bilateral; e redução da carga tributária do negócio locação de imóveis.
Além disso, é preciso estabelecer incentivos fiscais a investimentos na reforma de imóveis fechados, para sua reincorporação ao mercado; viabilizar ferramentas financeiras, como securitização e crédito pessoal, o que dará mais consistência ao fluxo de investimentos; e, finalmente, apoiar as propostas do governo Lula, ora em exame no Executivo, concernentes a programas de LeasingHabitacional, Locação Social e Programa de Arrendamento Residencial (PAR).
O mercado de locação é digno, seguro e eficiente, quando o governo e sociedade lhe dão o devido valor e o adequado incentivo, quer no âmbito das locações de mercado, quer no de locações estimuladas por políticas públicas. Em todos os casos, a presença do setor privado é indispensável ao sucesso dessas parcerias.
Ademais, o setor de locação de imóveis tem uma expertise longamente acumulada que o torna capaz de modernizar os modelos de gestão predial, aplicando conceitos inovadores às moradias de baixa renda, desde sua concepção até seu gerenciamento ecologicamente sustentável.
Em dezembro último, no evento Construbusiness 2008, promovido pela Federação das Indústrias do Estado de São Paulo (Fiesp), o Secovi-Rio deu importante passo no sentido de objetivar essas aspirações e potencialidades, ao propor um alívio na carga tributária dos negócios de locação predial urbana, reduzindo a alíquota do Imposto de Renda para pessoa física, hoje correspondente a 27,5% sobre o valor do aluguel mensal, aos mesmos níveis estabelecidos para as incorporadoras, de 7%, previstos nos artigos 4 e 5 da Lei n10.931/2004.
Em termos gerais, urge romper velhos preconceitos e desobstruir o caminho para os investimentos privados no mercado de imóveis para locação, a fim de democratizar a oferta de moradias dignas neste País.
HÉLZIO MASCARENHAS* – Economista, consultor do Secovi-Rio
Veículo: Gazeta Mercantil